Atalay Hukuk · Kira uyuşmazlığı rehberi
Kira ilişkisinde tahliye ihtiyacı ortaya çıktığında tek bir belgeye veya tek bir tarihe bakarak sonuç çıkarmak güvenli değildir. Sözleşmenin türü ve hükümleri, tarafların sıfatı, ödeme ve teslim kayıtları, bildirimlerin içeriği ile tebliğ şekli birlikte değerlendirilir. Bu rehber, İstanbul merkezli olmak üzere Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıklarında dosyayı hazırlama mantığını açıklar; somut olay için hukuki görüş veya sonuç garantisi vermez.
Bu düzenleme neyi kapsar?
Kira ilişkisinin temel çerçevesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda; yargılama usulü 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda; arabuluculuk süreci ise 6325 sayılı Kanun ve ilgili güncel düzenlemelerde ele alınır. Tahliye talebinin dayanağı; sözleşme, taraf davranışı, ödeme durumu, kullanım biçimi veya başka bir hukuki sebebe göre değişebilir. Bu nedenle aynı görünen iki dosyada izlenecek yol ve hazırlanacak belgeler farklı olabilir.
Kimi ilgilendirir?
Kiraya veren, kiracı, malik, alt kiracı, mirasçı veya temsilci sıfatıyla hareket eden herkes önce dosyadaki sıfatını ve yetkisini netleştirmelidir. Taşınmazın konut ya da işyeri niteliği, sözleşmenin başlangıcı ve yenilenmesi, yazılı bildirimler ve devam eden bir arabuluculuk veya yargılama olup olmadığı ilk incelemenin parçasıdır.
Tahliye yolunu belirleyen dosya başlıkları
- Sözleşme: İlk sözleşme, ek protokoller, yenilemeler ve özel hükümler.
- Ödeme: Banka kayıtları, makbuzlar, mahsup veya eksik ödeme iddialarının hangi döneme ait olduğu.
- Bildirim: İhtar, tebligat, noter veya elektronik bildirimlerin metni ve tebliğ kayıtları.
- Kullanım ve teslim: Teslim tutanağı, anahtar, ayıp, hasar, kullanım ve hukuka uygun elde edilmiş kayıtlar.
- Usul: Uyuşmazlıkta arabuluculuk, görevli/yetkili merci ve başvuru yolunun güncel kuralları.
Hangi belgeler gerekir?
Dosyayı dört klasör halinde düzenlemek pratik bir başlangıçtır: (1) kira sözleşmesi ve ekleri, (2) ödeme ve hesap hareketleri, (3) ihtar-tebligat ve teslim kayıtları, (4) hukuka uygun yazışma, fotoğraf ve tutanaklar. Her belgenin tarihini ve hangi iddiayla ilişkili olduğunu not edin. Asıl belgeyi değiştirmeyin; gereksiz kişisel verileri açık mesajla paylaşmayın. Belge listesi somut dosyaya göre genişleyebilir veya daralabilir.
Hangi süreler kritik?
Tahliye ve kira uyuşmazlıklarında süre değerlendirmesi; belgenin türü, tebliğ tarihi, sözleşme dönemi, ileri sürülen sebep ve uygulanacak usul kurallarına göre yapılır. Genel bir internet metnindeki süreyi dosyanıza doğrudan uygulamayın. İhtar ve tebligatların tarihini, teslim kaydını ve varsa arabuluculuk belgelerini birlikte kontrol edin; yayın günü yürürlükteki resmî metinlerden yeniden doğrulama yapılmadan kesin süre veya parasal sınır ileri sürülmemelidir.
Arabuluculuk ve dava dosyası hazırlığı
Uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı ve başvurunun hangi aşamada gerekli olduğu güncel mevzuat ve somut dosya üzerinden kontrol edilmelidir. Görüşmeye giderken taraf ve temsil belgelerini, sözleşmeyi, ödeme/bildirim kronolojisini ve talebin dayanağını düzenleyin. Anlaşma metninin kapsamı, yerine getirme zamanı ve uyuşmazlığı gerçekten karşılayıp karşılamadığı imzadan önce okunmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak ve sonraki başvuru seçenekleri ayrıca değerlendirilir.
Ne zaman avukata başvurulmalı?
Tarihli bir ihtar veya tebligat geldiğinde, ödeme/tahliye iddiası aynı anda ileri sürüldüğünde, arabuluculuk toplantısı yaklaştığında, birden fazla sözleşme veya taraf bulunduğunda ya da süre konusunda belirsizlik olduğunda dosyanın gecikmeden incelenmesi yararlıdır. Avukata aktarılacak ilk paket; kısa kronoloji, sözleşme, ödeme kayıtları ve tüm bildirimler olmalıdır. Açık mesajlarda isim, telefon, adres veya olayın hassas ayrıntılarını paylaşmayın.
Resmî kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- Yargıtay Başkanlığı karar ve içtihat yüzeyleri
Mevzuat bağlantıları ve karar yüzeyi yayın gününde yeniden kontrol edilmelidir. Değişiklik, geçici hüküm veya güncel içtihat varsa metin buna göre revize edilmeden yayınlanmaz.
İlgili hizmet, araç ve içerikler
Gayrimenkul ve Kira Hukuku hizmet alanı · Kira Uyuşmazlığı Belge Kontrol Listesi · Kira tahliye dosyası için belge listesi · Arabuluculuk görüşmesine hazırlık · Belge temelli ön değerlendirme
Yazan: Av. Orçun Atalay · Editoryal güncelleme: 27 Ağustos 2026 · Genel bilgilendirmedir; hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir.
Somut durumunuz için hukuki değerlendirme
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayınızda hak kaybı yaşamamak için olayın ayrıntıları, mevcut belgeler, tebligat tarihleri ve uygulanabilecek süreler birlikte değerlendirilmelidir.
Kira uyuşmazlığınız için belgelerinizi ve izlenebilecek hukuki yolları Avukat Orçun Atalay ile değerlendirerek süreci birlikte planlayabilirsiniz.
